Przebieg postępowania w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości

I. Przygotowanie i wysłanie wniosku.

W tych przypadkach, w których na nabycie przez cudzoziemca mieszkania, działki czy domu wymagane jest zezwolenie, należy wystąpić z wnioskiem do ministra spraw wewnętrznych i administracji (MSWiA). Nie ma gotowego formularza ani wzoru. Wymagane informacje oraz niezbędne dokumenty, które należy dołączyć, określone zostały w przepisach ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Więcej o tym co powinien zawierać wniosek oraz jakie należy przedłożyć dokumenty w osobnym artykule.

II. Pierwsze pismo z ministerstwa

Pierwszym pismem jakie otrzymujemy z ministerstwa w odpowiedzi na wniosek jest pismo informacyjne o rozpoczęciu postępowania. W piśmie podana jest sygnatura, na którą należy powoływać się w toku dalszego postępowania. Ponadto, ministerstwo informuje w nim, że sprawa o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce, zgodnie z art. 35 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej zwane „k.p.a.”), jako postępowanie szczególnie skomplikowane, trwa nie dłużej niż dwa miesiące od dnia wszczęcia postępowania.

Do dwumiesięcznego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności (np. wyrażenia opinii przez organy współuczestniczące w wydaniu decyzji), okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych z winy strony, np. z powodu konieczności wyjaśnienia rozbieżności pomiędzy treścią wniosku a załączonymi dokumentami czy dostarczenia dodatkowych dokumentów. Ponadto, mogą być to również inne przyczyn niezależne od organu, które spowodują konieczność wydłużenia terminów. W praktyce oznacza to, że postępowanie nie trwa dwóch miesięcy lecz średnio od czterech do sześciu i nawet dłużej, w zależności od tego jakich dokumentów brakuje lub na jakim etapie jest inwestycja w przypadku nabycia lokalu z rynku pierwotnego od dewelopera.

III. Uzupełnienie braków

Równolegle z pierwszym pismem informującym o wszczęciu postępowania i terminie załatwienia sprawy (pkt II powyżej), ministerstwo przesyła jednocześnie drugie, osobne pismo, wskazujące jakie informacje wymagają dalszego wyjaśnienia lub jakie dokumenty powinny być jeszcze nadesłane. Jest to tzw. wezwanie do uzupełnienia braków na podstawie art. 64 § 2 k.p.a. To że wniosek zdaniem ministerstwa nie zawierał kompletnych informacji jest bardzo częstą sytuacją i na tym etapie nie oznacza jeszcze decyzji odmownej. Zdarza się bardzo często, że wniosek wysyłany jest mimo braku niektórych dokumentów, których pozyskanie zajmuje trochę więcej czasu, tak po stronie samego wnioskodawcy (jak np. odpis aktu małżeństwa z właściwego urzędu stanu cywilnego w Polsce), jak i po stronie np. dewelopera sprzedającego mieszkanie (jak np. brak pozwolenia na użytkowanie budynku).

Ponadto, nawet jeżeli informacje i dokumenty naszym zdaniem są kompletne, to i tak może pojawić się prośba o nadesłanie dodatkowych dokumentów, choćby w zakresie dochodów. W piśmie ministerstwo wskazuje wówczas, że wniosek nie spełnia wymogów określonych w art. 1a ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości i wylicza jakie informacje i dokumenty powinny zostać nadesłane. Ministerstwo wzywa do uzupełnienia wskazanych braków w terminie 30 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania.

IV. Inne organy uczestniczące w postępowaniu

MSWiA informuje ministra obrony narodowej oraz Agencję Bezpieczeństwa Wewnętrznego o wpłynięciu wniosku o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. W przypadku gruntów rolnych dodatkowo jeszcze ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Wnioskodawca zostaje o tym powiadomiony i otrzymuje te pisma do wiadomości jako strona postępowania. Ministrowi Obrony Narodowej przysługuje prawo wniesienia sprzeciwu, w drodze postanowienia w terminie 14 dni, zaś Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego przedstawia swoją opinię w terminie 30 dni.

Dodatkowo, ministerstwo informuje o wniosku Komendanta Głównego Straży Granicznej oraz Komendanta Głównego Policji.

V. Przedłużenie postępowania

Kolejnym pismem (i ewentualnie dalej następnymi) ministerstwo informuje o przedłużeniu terminu rozpatrzenia wniosku o kolejne dwa miesiące. Informacja taka ma charakter postanowienia i jest uzasadniana. Najczęściej jako przyczyny wydłużenia terminu wskazuje się konieczność uzyskania wymaganych przepisami opinii innych organów administracji rządowej (patrz pkt wyżej) oraz konieczność uzupełnienia dokumentów przez wnioskodawcę. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 36 § 1 k.p.a. MSWiA musi zawiadomić strony o niezałatwieniu sprawy w terminie oraz wskazać termin jej załatwienia. W przypadku gdy postępowanie jest prowadzone dłużej niż powinno, stronie przysługuje prawo do ponaglenia urzędu, które wraz z uzasadnieniem wnosi się do tego samego organu prowadzącego sprawę.

Zdarza się, że ministerstwo występuje również do innych urzędów z prośbą o informacje. Przykładowo, jeśli we wniosku cudzoziemiec wskazał, że złożył dokumenty o udzielenie zezwolenia na pobyt czasowy na terytorium RP, to prawdopodobnym jest, że ministerstwo wystąpi do Wojewody z pytaniem czy faktycznie takie postępowanie toczy się, na jakim jest etapie i czy wydana została już decyzja w tym zakresie. A to oczywiście powoduje kolejne opóźnienia w rozstrzygnięciu wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości.

VI. Decyzja

Jeżeli braki zostaną uzupełnione i nie ma przeszkód formalnoprawnych (np. inne urzędy do których wysłano wniosek nie wyraziły sprzeciwu), minister wydaje pozytywną decyzję. Zawiera ona w swej treści zezwolenie i szczegółowy opis nabywanej nieruchomości. Pozytywna decyzja nie ma uzasadnienia, gdyż jeśli uwzględnia w całości żądanie strony, a tak jest w tym przypadku, to organ odstępuje od jej uzasadnienia (art. 107 § 4 k.p.a.). To co nam jeszcze pozostaje na koniec, to złożenie wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego ostateczność takiej decyzji.

Jeżeli wniosek nie spełnia jakiejś przesłanki warunkującej uzyskania zezwolenia, minister wydaje decyzję odmowną, poprzedzoną najczęściej zawiadomienie o możliwości wypowiedzenia się stron w toku postępowania. Decyzja taka jest doręczona wraz z uzasadnieniem oraz pouczeniem, że stronie przysługuje prawo wystąpienia z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy (art. 129 § 2 w zw. z art. 127 § 3 k.p.a.).

Pewne odmienności, których już nie będziemy opisywać, niesie za sobą postępowanie dotyczące uzyskania promesy. Jest to przyrzeczenie ministerstwa wydania zezwolenia w ciągu roku. To postępowanie wykorzystuje się często przy nabyciu mieszkania na rynku pierwotnym, kiedy inwestycja dewelopera jest na wczesnym etapie zaawansowania i nie jest możliwym wystąpienie od razu o właściwe zezwolenie.

Można zatem wywnioskować, że postępowanie nie należy do najłatwiejszych i nie trwa dwa miesiące. Pewne komplikacje mogą pojawić się zarówno w związku z oceną przez ministerstwo sytuacji cudzoziemcy, jak i co do stanu prawnego nieruchomości objętej wnioskiem. Pewnych problemów może nastręczać wykazanie więzi z Polską czy udowodnienie źródeł finansowania. Trzeba pamiętać, że niektórzy cudzoziemcy są uchodźcami w związku z wojną na Ukrainie. Z tego powodu mogą mieć problem, aby uzyskać niezbędne dokumenty potwierdzające ich zatrudnienie, dochody czy składane deklaracje podatkowe. Może wystąpić również bardziej skomplikowany przypadek dotyczący samej nabywanej nieruchomości, jak np. dodatkowo udział w działce drogowej czy udział w nieruchomości wspólnej stanowiącej osobną nieruchomość (wyodrębniona hala garażowa, czy osobna salka fitness na innej działce). Dlatego warto powierzyć prowadzenie sprawy profesjonaliście.

Jeżeli masz pytania, możesz przejrzeć odpowiedzi w dziale Q&A lub bezpośrednio skontaktować się z nami.