Kogo dotyczy uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości?

Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców wymaga co do zasady uzyskania zgody ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Są od tego pewne wyjątki przewidziane w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przykładowo, obowiązek ten nie dotyczy obywateli Unii Europejskiej oraz kilku innych państw, np. Szwajcarii czy Norwegii. Najczęściej o zgodę będą zmuszeni wystąpić obywatele państw spoza Unii Europejskiej takich jak Ukraina, Białoruś, Rosja, Stany Zjednoczone czy Wielka Brytania.

Konieczność ubiegania się o zgodę zależy nie tylko od obywatelstwa kupującego ale również od rodzaju nabywanej nieruchomości czy jej położenia. Przewidziane są zwolnienia, np. gdy nabywane jest mieszkanie lub gdy cudzoziemiec zamieszkuje w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Ale nawet wtedy trzeba pamiętać, że zwolnienia te nie mają zastosowania gdy nieruchomość leży w strefie nadgranicznej lub gdy nabywane są grunty rolne przekraczające 1 ha.

Stąd, aby mieć pewność co do konieczności uzyskania zgody na nabycie nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej, skontaktuj się z nami.

Jak wygląda procedura?

W celu uzyskania zezwolenia należy wystąpić z wnioskiem do ministra spraw wewnętrznych i administracji. Wniosek taki można wysłać pocztą lub złożyć osobiście w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji w Warszawie. Następnie, sprawa jest rozpatrywana i kierowana do innych organów, które muszą zająć stanowisko. Oprócz ministra spraw wewnętrznych i administracji są to minister obrony narodowej, Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego, a w przypadku gruntów rolnych minister rolnictwa i rozwoju wsi. W razie pozytywnej weryfikacji, minister wydaje decyzję pozytywną, to jest zgodę na nabycie konkretnej nieruchomości objętej wnioskiem. Decyzja wysyłana jest do samego zainteresowanego oraz do wiadomości sprzedawcy. Na koniec pozostaje wystąpić o zaświadczenie potwierdzające, że decyzja jest ostateczna i prawomocna. Takie bowiem potrzebne będzie do aktu notarialnego.

Jakie warunki trzeba spełnić aby uzyskać zgodę?

Zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

  • nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
  • cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską.

Ważne jest zatem takie uzasadnienie wniosku, aby organ nie miał wątpliwości co do wydania zgody. W praktyce bowiem najczęstszym problemem jest wykazanie związku z Polską.

Jak można wykazać więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską?

Zgodnie z art. 1a ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności:

  • posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia (narodowość nie jest tym samym co obywatelstwo),
  • zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej,
  • posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach), stały lub rezydenta długoterminowego UE,
  • członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców,
  • wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Oczywiście, więzi trzeba wykazać konkretnymi dokumentami. Przykładowo, jeżeli cudzoziemiec prowadzi działalność na terenie Polski, powinien wykazać, że jest to działalność rzeczywista poprzez załączenie wystawionych faktur czy zawartych umów. Nie zaszkodzi również przedłożenie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach czy składkach ZUS.

Jak przygotować wniosek?

Nie ma gotowych wzorów wniosków. Wniosek powinien być sporządzony zgodnie z informacjami zawartymi w następujących przepisach:

  • ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278)
  • rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 729).

Dobrze napisany wniosek, który będzie zawierał komplet dokumentów umożliwi szybsze uzyskanie decyzji, gdyż wnioskodawca nie będzie wzywany do uzupełnienia braków. Ponadto, zmniejszy ryzyko wydania decyzji odmownej.

Ile trzeba czekać na wydanie zgody w sprawie nabycia nieruchomości?

Według art. 35 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego postępowanie w sprawie wydania zgody na nabycie nieruchomości kwalifikowane jest jako postępowanie szczególnie skomplikowane. W teorii powinno trwać nie dłużej niż dwa miesiące od dnia wszczęcia, czyli złożenia wniosku. W praktyce jednak jest to termin trudny do osiągnięcia, wręcz niemożliwy. Po pierwsze, wraz z wnioskiem musiałyby zostać złożone wszystkie kompletne dokumenty, czyli bez jakichkolwiek braków. Po drugie, zależy czy stanowisko musi zająć dodatkowo minister rolnictwa i rozwoju wsi, a tak jest w przypadku gruntów rolnych. Niezależnie od tego, stanowisko zawsze zajmuje minister obrony narodowej oraz Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego. Zależy zatem od sprawności działania tych organów. Teoretycznie, termin do zajęcia stanowiska przez MON i Ministerstwo Rolnictwa wynosi 14 dni, a przez ABW - 30 dni, ale może zostać przedłużony do dwóch miesięcy. Po trzecie, wiele zależy też od sytuacji samego cudzoziemca, która może być bardziej skomplikowana niż inne przypadki. Wreszcie, do tego dwumiesięcznego terminu nie wlicza się opóźnień spowodowanych np. koniecznością wyjaśnienia rozbieżności pomiędzy treścią wniosku a załączonymi dokumentami czy dostarczenia dodatkowych dokumentów. Nie bez znaczenia dla szybkości rozpatrzenia wniosku mogą pozostawać również inne przyczyny niezależne od organu, np. duża ilość wniosków wpływających do ministerstwa w danym terminie.

Oznacza to w praktyce, że postępowanie będzie trwało dłużej niż 2 miesiące. Średnio standardem są około cztery miesiące. Dłużej trwa postępowanie dotyczące nabycia mieszkania z rynku pierwotnego (od dewelopera).

Czy uzyskanie zgody jest nieodpłatne?

Nie. Wniosek powinien zostać opłacony. Aktualnie jest to opłata skarbowa w kwocie 1.570 zł.

Co jeśli chcę kupić nieruchomość bez wymaganego zezwolenia?

Nabycie nieruchomości bez wymaganej zgody Ministerstwa jest nieważne. A dokładniej rzecz ujmując czynność prawna nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży czy darowizna) bez wymaganego zezwolenia dotknięta jest sankcją nieważności bezwzględnej (tak zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 25.06.2008 r. sygn. akt III CZP 53/08).

Jakie jest ryzyko nieotrzymania zezwolenia?

Takie ryzyko zawsze istnieje. Przykładowo, w 2020 roku do ministra właściwego do spraw wewnętrznych wpłynęło 818 wniosków o nabycie nieruchomości. W kilkudziesięciu odmówiono zgody. Podstawą odmowy najczęściej było niewykazanie przez cudzoziemca, że zachodzą okoliczności uzasadniające jego trwałe więzi z Polską, lub brak spełnienia innych warunków ustawowych. Dlatego nigdy nie można być pewnym na 100% uzyskania zezwolenia.

Jak długo jest ważne zezwolenie?

Zezwolenie jest ważne przez 2 lata od jego wydania.

Co to jest promesa?

Promesa jest przyrzeczeniem wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Praktycznie wniosek o wydanie promesy powinien zawierać informacje i dokumenty takie, jakie są przewidziane dla wniosku o wydanie zezwolenia. Jednakże postępowanie to nie jest ani postępowaniem uproszczonym, ani przyspieszonym. Procedura wygląda podobnie jak w przypadku wniosku o zezwolenie. Różnica polega na tym, że nie jest to jeszcze zezwolenie finalne ale przyrzeczenie wydania takiego zezwolenia w okresie ważności promesy. Oznacza to, że jeżeli wnioskodawca uzyska promesę i zwróci się w ciągu roku do Ministerstwa o zgodę to Ministerstwo nie może odmówić wydania zezwolenia. Chyba, że zmienił się stan faktyczny w danej sprawie, np. zmienił się cel nabycia nieruchomości czy np. jej powierzchnia. Bieg terminu ważności promesy, tak jak w przypadku zezwolenia, rozpoczyna się z dniem doręczenia decyzji stronom. Opłata za wydanie promesy jest niższa niż w przypadku zezwolenia i wynosi aktualnie 98 zł.

Czy jeżeli nabywam nieruchomość "tylko" jako współwłaściciel to również potrzebuję zezwolenia?

Cudzoziemiec, chcąc nabyć nieruchomość w charakterze współwłaściciela, musi uzyskać w takim przypadku zezwolenie. Potwierdzeniem tego jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2002 r., V SA 1909/01. „Współwłasność nieruchomości tak w częściach ułamkowych, jak i współwłasność łączna jest własnością nieruchomości w rozumieniu art. 140 k.c., z tym tylko, że przysługującą niepodzielnie kilku osobom i każda z tych osób jest podmiotem prawa własności nieruchomości (art. 195 i art. 196 § 1 w związku z art. 140 k.c.). Oznacza to, że także nabycie własności nieruchomości przez cudzoziemca w charakterze współwłaściciela jest »nabyciem nieruchomości« w rozumieniu powołanego przepisu art. 1 ust. 1 ustawy z 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wymagającym przewidzianego w tym przepisie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych”.

Czy nabycie nieruchomości na podstawie darowizny wymaga zezwolenia?

Tak. Nabyciem nieruchomości zgodnie z ustawą jest nabycie przez cudzoziemca prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Może być to umowa sprzedaży, zamiany czy darowizny, a także nabycie w drodze zasiedzenia czy np. dziedziczenia na podstawie testamentu.

Czy nabycie użytkowania wieczystego wymaga zezwolenia?

Tak. Wymogi dotyczące uzyskania zgody na nabycie własności nieruchomości odnoszą się również do nabywania przez cudzoziemców użytkowania wieczystego.

Czy nabycie spółdzielczego prawa do lokalu wymaga zezwolenia?

Nie. Nabycie spółdzielczego prawa do lokalu nie wymaga zezwolenia. Jest tak z tego względu, że jest to nabycie ograniczonego prawa rzeczowego. Nie dotyczą takiego mieszkania ograniczenia takie, jakby to było mieszkanie "własnościowe". Nie trzeba uzyskiwać zgody zarówno w przypadku takiego lokalu bez księgi wieczystej, jak i z księgą wieczystą. Z reguły jednak są to mieszkania starsze, w blokach budowanych w latach 80-tych i wcześniejszych.

A co jeśli w trakcie postępowania uda mi się uzyskać polskie obywatelstwo?

Uzyskanie polskiego obywatelstwa już po złożeniu wniosku o zezwolenie umożliwia nabycie nieruchomości bez konieczności zgody z Ministerstwa. W praktyce, organ powinien umorzyć postępowanie jako bezprzedmiotowe.