Opóźniona decyzja w sprawie pobytu czasowego cudzoziemca to nie tylko problem „urzędowy”. To realne ryzyko dla całej transakcji zakupu mieszkania lub domu w Polsce tam, gdzie konieczne jest zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości.

W praktyce kluczowe jest jedno: bez ważnej karty pobytu cudzoziemiec często nie jest w stanie przejść przez procedurę uzyskania zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości, mimo że ma środki i wybraną nieruchomość.

Co dzieje się dziś z wnioskami o pobyt?

Znane są powszechnie opóźnienia w wydawaniu kart pobytu. Tego też dotyczyła ostatnia sprawa, która znalazła się w sądzie. Sytuacja wyglądała w następujący sposób. W sierpniu 2024 r. cudzoziemka złożyła wniosek o pobyt czasowy do wojewody. Ponad półtora roku później wciąż nie miała decyzji – mimo ponagleń złożonych do Szefa Urzędu do Spraw Cudzoziemców, które nawet nie zostały przekazane dalej.

Organ zasłaniał się przepisami tzw. „specustawy ukraińskiej”, które do 4 marca 2027 r. zawieszają bieg terminów na załatwienie spraw o zezwolenie na pobyt. Wojewoda argumentował więc w ten sposób: skoro termin nie biegnie (gdyż jest zawieszony przez specustawę), to nie ma bezczynności.

Sprawą zajął się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (II SAB/Gl 93/26, wyrok z 2 czerwca 2026 r., nieprawomocny). WSA uznał, że:

• przepisy zawieszające terminy budzą poważne wątpliwości co do zgodności z Konstytucją i prawem UE,
• rozwiązania, które faktycznie wyłączają prawo cudzoziemca do skutecznej ochrony sądowej wobec opieszałości organu, są nie do pogodzenia z konstytucyjnym prawem do sądu,
• wniosek powinien być rozpoznany w 60‑dniowym terminie z art. 112a ust. 1 ustawy o cudzoziemcach, a jego przekroczenie oznacza bezczynność.

W konsekwencji, sąd zobowiązał wojewodę do wydania decyzji w terminie 30 dni. Co ważne – WSA odmówił zastosowania przepisu specustawy, uznając, że w tym konkretnym stanie faktycznym zawieszenie biegu terminów narusza Konstytucję.

Dlaczego to ma znaczenie dla zakupu mieszkania przez cudzoziemca?

W pierwszej kolejności, brak karty pobytu oznacza w praktyce brak możliwości uzyskania finansowania w postaci kredytu. Po drugie, w wielu przypadkach nabycie nieruchomości wymaga zezwolenia MSWiA, zwłaszcza gdy chodzi o domy, działki czy nieruchomości we „wrażliwych” lokalizacjach (tzw. strefa nadgraniczna).

W postępowaniu o zezwolenie na nabycie nieruchomości kluczowy jest m.in. uregulowany status pobytowy cudzoziemca (w praktyce: ważna karta pobytu), a w konsekwencji brak wątpliwości co do legalności pobytu i celu nabycia.

Jeśli wniosek o pobyt tkwi miesiącami „w szufladzie” urzędu, cudzoziemiec może nie sprostać terminom nabycia nieruchomości wpisanym w umowę przedwstępną lub deweloperską. Problem jest jeszcze większy kiedy cudzoziemiec wpłacił już zadatek lub będzie musiał zapłacić deweloperowi określoną kwotę (karę umowną), w przypadku gdy umowa przeniesienia własności nie dojdzie do skutku.

Czas działa wtedy przeciwko niemu, gdyż:

• sprzedający nie chce czekać „w nieskończoność”,
• notariusz nie może sporządzić aktu bez spełnienia przesłanek formalnych,
• bank nie uruchomi finansowania.

Co praktycznie wynika z wyroku WSA w Gliwicach?

Wyrok WSA w Gliwicach jest ważnym sygnałem dla cudzoziemców planujących uregulowanie pobytu i zakup nieruchomości:

1. Organ nie może w nieskończoność zasłaniać się zawieszeniem terminów

Sąd administracyjny może stwierdzić bezczynność i zobowiązać wojewodę do rozpoznania wniosku, jeśli zawieszenie faktycznie pozbawia cudzoziemca realnej ochrony sądowej. Oznacza to, że przepisy zawieszające terminy nie dają prawa do przewlekania sprawy.

2. Prawo do sądu jest tarczą również dla cudzoziemców

Zgodnie ze stanowiskiem WSA, cudzoziemiec ma konstytucyjne prawo domagać się, by jego sprawa o pobyt była rozpoznana w rozsądnym czasie, a nie dopiero „po zakończeniu zawieszenia”, które może trwać lata.

3. Szybsze rozpoznanie sprawy o pobyt ułatwia zakup nieruchomości

Jeżeli cudzoziemiec skutecznie zaskarży bezczynność, decyzja w sprawie pobytu pojawi się szybciej. W wielu przypadkach jest to warunek konieczny do złożenia wniosku o zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości. Nie zmienia to jednak faktu, że przejście procedury sądowej też wiąże się z upływem czasu. A tego nie ma zbyt wiele na potrzeby uzyskania decyzji z ministerstwa.

Co może zrobić cudzoziemiec, który chce kupić nieruchomość?

Jeśli jesteś cudzoziemcem planującym zakup mieszkania lub domu w Polsce, warto zadbać o kilka kluczowych kwestii.

Najpierw zadbaj o podstawę pobytu w Polsce, a jeśli Twoja sprawa o zezwolenie na pobyt przedłuża się

• sprawdź, czy minął 60‑dniowy termin z ustawy o cudzoziemcach,
• gromadź korespondencję z urzędem (wezwania, prośby o uzupełnienie, informacje o zawieszeniu),
• regularnie weryfikuj, czy w Twojej sprawie nie dochodzi do faktycznego „zamrożenia” postępowania.

Rozważ wniesienie ponaglenia i skargi na bezczynność

Nawet mimo przepisów o zawieszeniu terminów, sąd administracyjny może ocenić, czy w konkretnej sprawie nie doszło do niedopuszczalnego ograniczenia prawa do sądu. Dobrze przygotowane ponaglenie i skarga na bezczynność mogą realnie przyspieszyć wydanie decyzji.

Planuj transakcję z buforem czasowym

• terminy w umowie przedwstępnej warto ustalać realistycznie, z uwzględnieniem możliwej opieszałości organu (zwłaszcza w sytuacji, kiedy już jesteśmy przekonani, że dostaniemy kartę pobyt, a decyzji z urzędu wciąż nie ma),
• warto z wyprzedzeniem poinformować sprzedającego, że procedura pobytowa jest w toku i że jej zakończenie może wpływać na datę finalizacji transakcji
• wynegocjować aneks wydłużający terminy
• a jeżeli sprawa jest już w MSWiA rozważ czy nie warto zawiesić postępowania do czasu uzyskania karty pobytu, tak aby nie narazić się na ryzyko wydania decyzji odmownej.

Podsumowanie – opóźnienia jako ryzyko transakcyjne

Opóźnienia w rozpoznawaniu wniosków o pobyt nie są tylko „statystyką administracyjną”. Dla cudzoziemca to często różnica między udaną transakcją a utratą wymarzonego mieszkania czy domu.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości w Polsce, warto przeanalizować sytuację prawną i ryzyka przed kolejnymi krokami. W wielu przypadkach konieczne jest połączenie działań w sprawie pobytu, zezwolenia MSWiA i planowanej transakcji na rynku nieruchomości.

Kancelaria Radcy Prawnego Paweł Kępiński pomaga cudzoziemcom przejść przez te procesy w sposób możliwie bezpieczny – zarówno od strony prawnej, jak i praktycznej.